Theo quy định của Bộ Giáo dục – Đào tạo, kỳ thi Trung học phổ thông quốc gia năm nay, ngoại trừ môn Ngữ văn, các môn còn lại đều được thi với hình thức trắc nghiệm. Rút ngắn thời gian thi, tiết kiệm chi phí, thuận tiện cho công tác chấm bài, biết kết quả thi sớm là các ưu điểm của hình thức thi trắc nghiệm. Tuy nhiên, kiểu thi trắc nghiệm đồng loạt cũng đặt ra không ít thách thức cho người trong cuộc, nhất là các thí sinh.
Câu hỏi thi tự luận phần kiến thức cơ sở
Câu 1: Cầu bất động sản là gì? Hãy phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản? (l0 điểm)
Cầu bất động sản là tổng số lượng hàng hóa bất động sản, bao gồm đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đẩt mà người mua muốn chiếm hữu theo các mức giá trên thị trường.
Các yếu tổ ảnh hưỏng đến cầu bất động sản:
Dân số ngày càng gia tăng, sự dịch chuyển lao động từ khu vực nông thôn sang thành thị gây ra sự tăng dân số cơ học ở các vùng đô thị và công nghiệp. Sự gia tang dân số đã làm tăng cầu về đất và nhà ở cho cá nhân và hộ gia đình. Việc gia tăng dân số cũng làm tăng nhu cầu về cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí.
Bên cạnh đó, tăng trưởng kinh tế tạo động lực cho đầu tư khu vực tư nhân và đầu tư trực tiếp nước ngoài trong các dịch vụ sản xuất và dịch vụ, từ đó làm tăng cầu về đất xây dựng, nhà ở, văn phòng làm việc,…
3. Các yếu tố về những sự thay đổi về công việc làm ăn, cá nhân, thu nhập, nơi cư trú đều tác động đến sự thay đổi về cầu bất động sản.
Trong lĩnh vực xây dựng, thay đổi công nghệ sản xuất theo hướng làm cho nguồn cung vật liệu xây dựng tăng lên, vật liệu xây dựng có chất lượng tốt hơn, và giá cả rẻ hơn sẽ tác động làm tăng cầu bất động sản.
Việc thay đổi các chính sách của nhà nước về phát triển và sử dụng bất động sản thông qua quy hoạch sử dụng đất đai và các kế hoạch phát triển, nhất là phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tang sẽ tác động trực tiếp đến cầu bất động sản phát sinh từ khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân, hộ gia đình và cá nhân.
Câu 2: Cung bất động sản là gì? Hãy phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản? (10 điểm)
Cung bất động sản là lượng đất đai, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai cung ứng trên thị trường tại một thời điểm nào đó theo các mức giá cân bằng trên thị trường.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:
2. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình:
Đây là những chủ thể kiểm soát nguồn cung chủ yếu đối với các sản phẩm đơn lẻ như đất nền, nhà ở các loại, văn phòng cơ quan,…Các khu đô thị mới, các loại nhà ở, khu thương mại, văn phòng làm việc, khu công nghiệp thường là sản phẩm được các chủ thể này cung cấp ra thị trường.
Tăng trưởng kinh tế tốt tăng khả năng tích lũy vốn của xã hội và cá nhân tổ chức, khơi thông được nguồn đầu tư vào xây dựng, phát triển bất động sản mới theo nhu cầu của xã hội.
4. Sự thay đổi về công nghệ xây dựng, phát triển các công nghệ mới tốt hơn và có hiậu quả, khả năng sản xuất vật liệu tốt hơn, và rẻ hơn cũng tác động thuận lợi đến việc đầu tư xây dựng và kích thích tăng cung bất động sản trên thị trường.
Câu 3: Thị trường bất động sản bao gồm những thành phần nào? Hãy phân tích các thành phần cấu thành nên thị trường bất động sản (10 điểm)
Có rất nhiều quan niệm khác nhau về các thành phần của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo cách phân chia đơn giản nhất thì thị trường bất động sản bao gồm các thành phần chủ yếu sau:
1/ Nhà nước và các cơ quan nhà nước liên quan đến bất động sản
Nhà nước ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bàng các cách khác nhau. Cụ thể:
Công cụ mà nhà nước sử dụng để quản lý, điều tiết và tác động đến thị trường bất động sản bao gồm hai nhóm công cụ: các thể chế quản lý Nhà nước và hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản.
Nhà đầu tư có liên quan đến bất động sản bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và các ngành kinh tế khác.
Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bẩt động sản, thì họ vừa là ngưòi mua và cũng vừa là người bán, trong đó vai trò là người bán là chủ yếu.
Các nhà đầu tư thông thường là:
3/ Người bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng bất động sản
Là những người có quyền sử dụng và quyền sở hữu bất động sản. Họ có nhu cầu bán bất động sản hoặc chuyển nhượng bất động sản vì nhiều lý do khác nhau.
Là những người có nhu cầu sử dụng hoặc sở hữu bẩt động sản với các mục đích khác nhau. Có thể là:
5/ Các thể chế hỗ trợ thị trường Bao gồm:
Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, nhà môi giới, doanh nghiệp định giá, ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính.
Câu 5: Trình bày khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản (10 điểm)
a. Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản
b. Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Câu 6: Phân loại thị trường bất động sản (theo phương thức kinh doanh, theo cấp độ, theo công năng sử dụng, theo khu vực) (10 điểm)
1. Căn cứ theo phương thức kỉnh doanh, gồm:
2. Căn cứ theo cấp độ tham gia thị trường gồm:
3. Căn cứ theo công năng sử dụng gồm:
4. Căn cứ vào khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản gồm:
Câu 7: Trình bày vai trò cửa thị trưòng bất động sản đối với nền kinh tế xã hội? (10 điểm)
Câu 8: Trình bày vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản? (10 điểm)
Câu 1: Anh (chị) hãy nêu các bước chính trong quá trình đầu tư kinh doanh 1 dự án bất động sản (10 điểm)
Câu 2. Quyền của chủ đầu tư các dự án nhà ở theo Luật Nhà ở 2014 (10 điểm)
Câu 3. Trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở thương mại (10 điểm)
Câu 1: Theo quy định pháp luật Môi giới hất động sản là gì? Nội dung của môi giới BĐS gồm những nội dung nào (10 điểm)
Điều 63. Nội dung môi giói bất động sản
Câu 2. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới gồm những gì? (10 điểm)
Điều 66. Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giói bất động sản
Đỉểu 67. Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giói bất động sản
Câu 3: Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản quy định ở vãn bản nào? gồm những điều kiện gì? (Đ 69) (10 điểm)
Câu 4: Những nội dung chỉnh về hoạt động của sàn giao dịch BBS? (Đ 70)
Đáp án: Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Câu 5: Quyền và nghĩa vụ của Doanh nghiệp kỉnh doanh dịch vụ sàn giao dịch BBS? (Đ 71, 72) (10 điểm)
Điều 71. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Điều 72. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh địch vụ sàn giao dịch bất động sản
Câu 6: Quyền và nghĩa vụ của Khách hàng khi tham gia sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
Câu 7: Đỉều kiện của tồ chức, các nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là gì (10 điểm)
Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Câu 8: Đao đức nghề nghiệp của người môi giới hất động sản cần những yêu cầu gì (10 điểm)
Mối quan hệ trung gian là một mối quan hệ được uỷ thác. Theo giáo sư Warren A Seavey: “người được uỷ thác là người mà chức năng của anh ta là hoạt động vì lợi ích cùa ngưòi khác và giải quyết các vẩn đề nằm trong thẩm quyền của anh ta”. Các ví dụ cổ điển của người uỷ thác là ngưòi thực hiện di chúc, người giám hộ tài sản, và người bảo vệ tài sản.
Rõ ràng là các nhà môi giói bất động sản những ngưòi hỉnh thành nên mối quan hệ trung gian với sự uỷ quyền của người mua hoặc ngưò’i bán là những người được uỷ thác. Khi là người được uỳ thác, nhà môi giới có một sổ trách nhiệm nhất định với người đã uỷ quyền cho anh ta đồng thòi thêm một số nhiệm vụ đã được liệt kê trong thoả thuận hoặc trong các hợp đồng lao động khác.
Các trách nhiệm của người được uỷ thác bao gồm:
Một tiêu chuẩn rất quan trọng trong việc đánh eiá hoạt động của nhà môi giới tại các nước phát triển là họ có hoạt động tuân theo những tiêu chuẩn và nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp hay không. Những nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp xác định dựa trên những nguyên tắc luân lý, đạo đức phổ biến cũng như vào phong tục tập quán tốt được hình thành, chấp nhận trong xã hội. vấn đề này quan trọng bởi vì đó là một trong những thước đo của sự trưởng thành trong nghề nghiệp. Những quy tắc đạo đức cũng cần đóng vai trò chủ đạo trong việc định hướng, điều chỉnh nhũng mảng quan hệ trong môi trường liên quan đến nhà môi giói như: quan niệm khách quan về nhà môi giới, nhà môi giới – khách hàng, nhà môi giới – các cơ quan nhà nước… Dưới góc độ kinh tế – xã hội, nhũng quy tắc đạo đức có tác dụng bảo đảm an toàn cho khách hàng, nâng cao chất lưọng dịch vụ, nâng cao đằng cấp nghề nghiệp, tăng phần trách nhiệm của những người hành nghề môi giới.
Những tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp trong thị trường BĐS đã hình thành từ lâu tại các nước phát triển. Tại Mĩ chúng đã có truyền thống khoảng 70 năm nay. Đạo đức luân lí là những tiêu chuẩn về hành vi, cách suy nghĩ, ứng xử chung được chấp nhận và buộc tuân theo trong một thòi đại, một tổ chức xã hội nhất định. Tập họp những tiêu chuẩn xác định những trách nhiệm mang tính đạo đức, liên quan đến những hoạt động trực tiếp khi tác nghiệp, cũng như nhũng quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động đó, cúng ta gọi là đạo đức nghề nghiệp.
Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh BĐS nói chung và trong môi giói BĐS nói riêng là vấn đề nhạy cảm, cỏ tầm quan trọng đển hiệu quả kinh doanh hay thậm chí là sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi giới. Tuy vậy cho đến nay tại VN vẫn chưa chú ý đển việc xây dựng những bộ luật đạo đức cho các nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung và môi giới nói riêng.
Việc tuân thủ theo qui tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới. Khi tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức này nhà môi giới có thể nhận ra những hành vi có thể gây hại đến khách hàng, và vì vậy có thể tìm ra hướng hành động thích họp. Không có câu trả lời cụ thể như thế nào là họp đạo đức cũng như không có một hướng dẫn những tập hợp hành vi được coi là hợp đạo đức.
Ranh giới của hành vi thiếu đạo đức và thiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách riêng của nhà môi giới) là rất khó nhận ra. Tuy nhiên tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới được hình thành trước tiên là đề bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới. Ngoài ra cũng khó xác định những nguyên tắc ứng xử đúng đắn giữa các thành viên trong văn phòng môi giới hay giữa các nhà môi giới cạnh tranh với nhau. Nếu các nhà môi giới hoạt động mà bỏ qua các nguyên tắc đạo đức thì việc cung cấp dịch vụ của họ hoàn toàn trở thành việc kinh doanh thuần túy.
Câu 9. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuần thủ những nguyên tắc sau:
Câu 10. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các cá nhân, tổ chức cần hội đủ những điều kiện sau:
